>> Im April 2022 haben wir in einem Rundschreiben unsere Mandanten über die anstehende Grundsteuerreform informiert und den sich ergebenden Handlungsbedarf erläutert. Aus einem Querschnitt der häufigsten Rückfragen möchten wir für Sie die neun populärsten Irrtümer rund um das Thema Grundsteuerreform zusammenstellen. <<
1) Kann man das Thema Grundsteuerreform aussitzen und trotz Erklärungspflicht einfach gar nichts machen?
Davon ist dringend abzuraten. Es besteht eine gesetzliche Pflicht zur pünktlichen Abgabe der Feststellungserklärungen. Die verspätete Abgabe oder auch die Nichtabgabe der Erklärung kann wie bei jeder anderen Erklärung auch zu ganz erheblichen Sanktionen führen. Kurzum: Die Grundsteuerreform ist eine „Pflichtveranstaltung“!
2) Wird man durch den Verkauf der Immobilie von der Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung befreit?
Nein. Maßgebend sind die Verhältnisse am 1. Januar 2022. Sofern Sie Ihre Immobilie also zwischenzeitlich veräußert haben, befreit Sie das nicht von der Erklärungspflicht.
3) Mir gehört eine Eigentumswohnung in einem großen Mehrfamilienhaus. Kann nicht einfach der Hausverwalter eine einzelne Erklärung für das gesamte Haus abgeben?
Nein. Grundsätzlich stellt jedes Wohnungseigentum eine eigenständige wirtschaftliche Einheit dar, so dass eine gesonderte Feststellungserklärung für jede Wohnung einzureichen ist. Die rechtliche Verpflichtung trifft hier die jeweiligen Eigentümer (und nicht den Hausverwalter). Allerdings könnte die Hausverwaltung Hilfestellung leisten, indem Sie für die jeweiligen Eigentümer die erforderlichen Informationen zusammenstellt oder sogar (unter bestimmten Voraussetzungen) die Erstellung der Steuererklärungen übernimmt.
4) Wird der Grundstückseigentümer von seiner Erklärungspflicht befreit, wenn jemand anders ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie hat?
Nein. Der Grundstückseigentümer muss trotzdem die Erklärung abgeben (also insbesondere nicht derjenige, welchem das Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht zusteht).
5) Mir wurde lediglich ein Erbbaurecht vom Grundstückseigentümer bestellt, so dass ich zivilrechtlich nicht der Eigentümer des Grund und Bodens bin. Muss ich dennoch eine Feststellungserklärung abgeben?
Ja! Die sog. „Erbbauberechtigten“ sind (anstelle der Erbbaurechtsgeber) aufgefordert, eine Feststellungserklärung abzugeben. Anders als beim Wohnrecht oder beim Nießbrauchsrecht kommt es bei Erbbaurechten also zum einem Überspringen der Erklärungspflicht vom Grundstückseigentümer (= Erbbaurechtsgeber) auf den (Erbbau-)Berechtigten.
6) Wann ist die Immobilie nach dem sog. „Bundesmodell“ zu bewerten? Ist mein Wohnsitz entscheidend?
Entscheidend ist nicht Ihr Wohnsitz, sondern die Lage des Grundstücks. Liegt das Grundstück in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein oder Thüringen, erfolgt die Bewertung dieser Immobilie nach dem Bundesmodell. Liegt das Grundstück hingegen in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, kommen länderspezifische Regelungen zur Anwendung.
7) Meine Immobilie wurde kürzlich für andere steuerliche Zwecke bewertet (zum Beispiel für eine Erbschaft). Kann man nicht einfach diesen Wert für die Grundsteuer übernehmen?
Nein. Für grundsteuerliche Zwecke gibt es eigenständige Bewertungsregeln, die zwingend anzuwenden sind.
8) Kann man einen niedrigeren Immobilienwert durch ein Gutachten nachweisen?
Nein. Eine solche Regelung gibt es zwar im Bereich der Erbschaft-/Schenkungsteuer (§ 198 BewG), jedoch nicht im Bereich der Grundsteuer.
9) Die abzugebende Feststellungserklärung ist auf den Stichtag 01.01.2022 abzugeben. Wirkt sich die neue Bewertung also bereits in diesem Jahr aus?
Nein. Zwar werden die Verhältnisse vom 01.01.2022 zu Grunde gelegt, jedoch wird die Grundsteuer die neuen Werte erst ab dem Jahr 2025 berücksichtigen. Im Umkehrschluss bedeutet das auch: Bis einschließlich 2024 wird Ihre Grundsteuer noch auf Basis der bisherigen Grundlagen berechnet.
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